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Au fil de l'eau

Les murs de Burger King dans un OPCI

26/04/2017

C'est une vieille connaissance des conseillers en gestion de patrimoine qui se rappelle à leur bon souvenir. Deux ans après quitté la société DNCA dont il était un des fondateurs en 2000, Joseph Châtel (le "C" de DNCA) développe aujourd'hui une activité d'immobilier. Il a pour ce cofondé la société Pierre 1er Gestion fin 2015 avec Christophe Lanson - qui a travaillé dans la banque et le conseil avant de se lancer dans l'immobilier en 2005 - et Joël Vacher qui, avant de débuter dans le secteur au début des années 2000, officiait dans le domaine des SSII. Ils ont été ensuite rejoints par Gérald Prouteau, auparavant banquier privé au Crédit Agricole.

" La philosophie de Pierre 1er Gestion est la même que celle qui prévalait lors d la création de DNCA, déclare Joseph Châtel. Nous nous basons sur les besoins des épargnants pour concevoir des produits à leur proposer." Et ce n'est un secret pour personne, les épargants ont aujourd'hui besoin de rendement. Quitte, pour les plus fortunés d'entre eux, à prendre des risques et accepter qu'un produit n'offre qu'une liquidité limitée. Ainsi, Pierre 1er a conçu BK OPCI, une société professionnel de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Spppicav) destinée aux professionnels mais aussi aux family offices, aux banques privées et aux clients haut de gamme des conseillers en gestion de patrimoine (le ticket d'entrée minimum est fixé à 100 000 euros). Son fonctionnement se révèle un peu commun puisque s'il vise une rentabilité de 8% par an, il est investi exclusivement dans les murs de restaurants Burger King. 

 

Codéveloppement. Le principe du fonds consiste à accompagner le groupe Bertrand, qui exploite la franchise Burger King en France, dans le développement de cette marque de restauration rapide. En clair, pour chaque nouveau restaurant ouvert, le groupe Bertrand reste propriétaire du fonds de commerce tandis que BK OPCI acquiert les murs du restaurant en pleine propiété ou conclut, avec le propriétaire du foncier visé, un bail à construction pour une durée moyenne de 40 ans. Le groupe Bertrand loue ces locaux à l'OPCI dans le cadre de baux à 12 ans dont 10 fermes. Ces loyers constituent ainsi les revenus de l'OPCI.

A terme, l'objectif du groupe est d'exploiter 600 points de vente Burger King en 2020 par la création de nouveaux restaurants ou par la conversion de restaurant Quick (rachetés par le groupe Bertrand en 2015). Aujourd'hui, Burger King compte 110 restaurants parmi lesquels 28 dont les murs sont détenus par NK OPCI ( 7 en pleine propriété et 21 sous la forme de baux à construction).

 

Effet de levier. Le processus de gestion du fonds reste simple. Avant chaque acquisition de murs, le groupe Bertrand se livre à une étude de l'endroit où il veut implanter un restaurant. Sont examinés les flux de personnes, la visibilité du lieu, son accessibilité et le bassin d'emploi aux alentour pour définir le chiffre d'affaires prévisionnel du site. Le projet est présenté en exclusivité à BK OPCI qui définit un loyer avec le groupe (avec un taux d'effort, c'est-à-dire un ratio de loyer sur chiffre d'affaires en moyenne de 5%) et négocie la valeur d'acquisition avec le propriétaire du foncier.

Cette acquisition est financée par l'OPCI à hauteur de 33 % par fonds propre et à hauteur de 67% par une dette bancaire à taux fixe amortissable sur 15 ans. Le gestionnaire précise que les loyers annuels payés par le groupe Bertrand couvrent au moins 115% du remboursement de la dette bancaire.

 

Long terme. On l'aura compris, les sous-jacents du fonds sont de très long terme, il en va donc de même pour la durée d'investissement recommandée du produit. Ensuite, le fonds reste tributaire non seulement du groupe Bertrand - qui paye les loyers - mais aussi de Burger King. On se souvient que l'enseigne avait, par exemple, décidé de quitter la France en 1997 alors qu'elle était présente sur le territoire depuis les années 80. Un tel rendement induit inévitablement un risque. Il n'y a pas de repas gratuit. Même chez Burger King.

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