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September 7, 2016

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Au fil de l'eau

Pierre 1er Gestion annonce la création de BK OPCI

26/05/2016

Le 25 mai 2016, devant un parterre d’investisseurs et de représentants des métiers de l’immobilier réunis à l’Hôtel de Poultry (Paris 7ème) et en présence du Groupe Bertrand, Pierre 1er Gestion a officiellement annoncé la création de BK OPCI, un fonds d’investissement dédié aux murs de restaurants exploités sous l’enseigne Burger King.

 

Ayant noué un partenariat avec le Groupe Bertrand qui détient une master-franchise pour Burger King, le fonds bénéficie de l’exclusivité du développement immobilier de l’enseigne et « s’assure ainsi d’un sourcing de toute première qualité pour [ses] investisseurs », a indiqué Christophe Lanson, président de Pierre 1er Gestion.

 

« Nous allions trois caractéristiques fondamentales en un seul produit », a-t-il poursuivi : « un partenariat avec l’exploitant pour créer de la valeur pour celui-ci comme pour nous en ciblant les meilleurs sites français ; une signature de premier ordre avec des baux commerciaux à très long terme pour sécuriser nos investissements ; enfin, un profil rendement-risque exceptionnel par l’utilisation à grande échelle de baux à construction d’une durée de 40 ans au maximum. C’est un produit novateur à plus d’un titre ».

 

Composé initialement d’une quinzaine de restaurants, le fonds a un objectif d’investissement de 200 à 250 millions d’euros en trois ans.

 

« Grace à nos capacités d’ingénierie qui sont le reflet de notre pedigree, nous avons pu inventer un produit de capitalisation-distribution performant qui est un véhicule adapté au capital-retraite tout autant qu’un outil puissant de diversification », a-t-il expliqué.

 

« Nous nous appuyons sur les baux à construction pour financiariser notre performance, augmenter nos rendements et réduire notre risque. Financiariser notre performance en achetant uniquement des flux locatifs à l’exclusion de la pleine-propriété immobilière ; augmenter nos rendements car les baux à constructions, moins consommateurs de fonds-propres, permettent l’utilisation d’un levier bancaire plus élevé ; réduire notre risque car nous nous affranchissons du risque de plus ou moins-values immobilières à long terme puisque nous n’achetons pas la pleine-propriété des immeubles : ceci diminue la volatilité du portefeuille d’autant».

 

Le business-plan de BK OPCI prévoit l’utilisation d’un levier bancaire initial d’environ 66%, ce qui  devrait permettre un triplement du capital en 15 ans. A l’issue de cette phase de capitalisation, le fonds prévoit une phase de distribution d’environ 18% des sommes investies en moyenne par an pendant les 25 années restant à courir pour les baux à construction, puis le remboursement d’un capital à maturité supérieur à 150% des sommes investies.

 

« Bien sûr, nos investisseurs n’ont aucune obligation de rester souscrits pendant 40 ans : ils peuvent tout à fait se limiter par exemple à un horizon de 8 ans durant lequel ils auront doublé leur capital », précise Christophe Lanson, « mais cette visibilité exceptionnelle est un facteur de sécurité et nous voulons que ceux qui le souhaitent puissent bénéficier de ces rendements sur le long terme : nous n’avons pu identifier de produit équivalent à ce jour ! »

 

« Je tiens égalent à préciser que ce produit assure une forte protection contre l’inflation. D’après nos simulations, une hausse de l’inflation moyenne de 1% par an devrait permettre d’augmenter les sommes servies annuellement d’environ 33% ».

 

L’agrément du fonds a été demandé à l’Autorité des Marchés Financiers « avec un levier maximal de 75%, et dans ce cadre nous passons avec succès tous les stress-tests que [celle-ci] nous impose », a-t-il conclu.

 

PPG16BK02

 

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