L’OPCI :
UN ENVIRONNEMENT FISCAL ATTRACTIF
Le régime fiscal décrit ci-dessous est applicable aux SPPICAV et à leurs actionnaires. Il correspond à celui en vigueur au 1er janvier 2019.
• Un régime d’exonération d’impôt sur les sociétés

L’OPCI bénéficie d’une exonération d’impôt sur les sociétés en échange d’une obligation de distribution de 85 % minimum du résultat courant et 50 % minimum des plus-values de cession.
 
 
• Un taux d’imposition réduit sur
  les plus-values latentes

Les filiales d’OPCI détenues à plus de 95 % et ayant opté pour le régime SIIC d’exonération d’IS bénéficient d’un taux d’imposition de 19 % sur les plus-values latentes payables sur 4 ans par parts égales.
 
 
• Une exonération des droits d’enregistrements
  relatifs aux transactions

Le rachat ou la cession des parts d’un OPCI est exonéré des droits d’enregistrement (sauf en cas de détention de plus de 10 % des parts de l’OPCI par un particulier ou de plus de 20 % par une personne morale).
• Un régime d’imposition de droit commun
  sur les produits et les gains

Les dividendes distribués ou les gains de cessions réalisés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% pour les personnes physiques (résidents fiscaux français) (1) et à l’impôt sur les sociétés (IS) pour les personnes morales. (2)

1. Lors du versement du dividende, un acompte d’impôt sur le revenu est en principe prélevé au taux de 12,8 % sous la forme d’une retenue à la source ; cet acompte s’impute sur l’impôt sur le revenu. Les dividendes de SPPICAV supportent également les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
2. Les organismes à but non lucratif associations -fondations peuvent bénéficier d’une exonération ou d’un taux d’IS réduit.
L’OPCI :
LES OPPORTUNITÉS D'UN VÉHICULE RÉGULÉ
Beaucoup pensent à la régulation comme à une contrainte ; chez Pierre Premier Gestion, nous la voyons comme une source d’opportunités. Elle permet un positionnement gagnant sur certaines transactions ; elle favorise la levée de dette bancaire ; elle est un vecteur de liquidité ; enfin, elle est source de sécurité. Il faut penser la régulation comme un investissement profitable !
 
L’OPCI (1) est un fonds de placement immobilier opérant dans un cadre innovant. Juridiquement, un OPCI est une société de droit commun - en général une SAS - qui bénéficie d’une exonération d’IS (2). Un OPCI agit dans un cadre régulé et supervisé par l’AMF (3). Il est géré par une société de gestion agréée par l’AMF, les fonds et les actifs sont collectés et détenus par un dépositaire et les actifs immobiliers sont valorisés périodiquement par un évaluateur indépendant et agréé pour permettre la publication régulière de la valeur liquidative (4). Enfin, les comptes de l’OPCI sont révisés par un commissaire aux comptes.
 
Ce cadre opérationnel présente plusieurs avantages dont il est possible de tirer profit :
• Des titres négociables

Les parts sont librement négociables (5) et elles peuvent être cédées de gré à gré.
 
 
• Des titres valorisés régulièrement

Le processus de valorisation indépendant et trimestriel (6) sécurise le suivi du patrimoine.
 
 
• Des titres finançables

La fiabilité de la valorisation des parts facilite l’obtention de financement bancaire.
 
 
• Des titres éligibles à l’assurance vie

Les parts d’OPCI peuvent être détenues dans certains contrats d’assurance-vie ou de capitalisation.
• Un véhicule de croissance

L’effet de levier autorisé est un accélérateur de performances.
 
 
• Un véhicule sécurisant

Le cadre réglementaire rassure les établissements de crédit lors de l’octroi de financement.
 
 
• Un véhicule mieux positionné pour acquérir

La signature de l’OPCI permet un positionnement gagnant à prix égal.
 
 
• Un véhicule à la gouvernance sur mesure

L’organisation de la gouvernance d’un OPCI dédié permet à ses bénéficiaires d’en piloter la stratégie d’acquisition et d’arbitrage.
1. Organisme de Placement Collectif Immobilier - 2. Impôt Société - 3. Autorité des Marchés Financiers : c’est l’organe de tutelle qui agrée à la fois sociétés de gestion et OPCI - 4. La valeur liquidative d’un OPCI correspond à la valeur de son actif net compte non tenu des droits d’entrée ou de sortie - 5. Sauf dispositions contraires ou restrictions dans les statuts ou dans la notice de l’OPPCI, par exemple dans le cas d’un fonds dédié à certains bénéficiaires nommément désignés - 6. Certains OPPCI sont valorisés semestriellement